전세권 설정 등기 서류, 비용, 신청방법, 연장 및 말소 알아보기

전세 계약을 체결하면서 ‘혹시 전세금을 못 돌려받으면 어쩌지?’라는 걱정은 누구나 합니다.

이런 불안을 줄이기 위한 가장 확실한 방법이 바로 전세권 설정 등기입니다.

이 글에서는 전세권 설정등기의 개념부터 신청 절차, 필요서류, 효력, 존속기간, 연장 및 말소까지 상세하게 알려드립니다.

👉전세권 설정 등기 신청하기

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Table of Contents

전세권 설정 등기란?

전세권 설정 등기란, 전세금을 지급한 세입자가 해당 부동산을 점유하고 사용·수익할 수 있도록 등기부에 전세권을 등록하는 절차입니다.

쉽게 말해, ‘전세 계약 내용을 법적으로 증명하고, 문제가 생겼을 때 법적 조치를 가능하게 하는 것’입니다.

등기권리자: 전세권자 (세입자)
등기의무자: 전세권 설정자 (소유자)

왜 전세권 설정 등기가 필요할까?

전세보증금이 큰 경우, 임대인이 신뢰가 안 가는 경우, 건물이 미등기 상태일 경우 등에 특히 필요합니다.

일반적인 임대차 계약은 임차권만 성립하지만, 전세권은 경매청구권 등 강력한 권리 행사가 가능합니다.

전세권 설정 등기, 이렇게 준비하세요!

입주일 전에 미리 준비를 끝내야 합니다.
등록면허세(전세금의 0.2%)와 등기 수수료는 온라인으로 납부 가능합니다.
전세권 설정 등기신청서 작성 후 등기소에 제출합니다.
잔금일에 맞춰 등기 신청을 완료하고, 필요 시 위임장을 통해 대리 신청도 가능합니다.
법무사에게 맡길 경우 수수료 수십만 원 수준의 비용이 발생할 수 있으니, 예산과 상황에 맞춰 판단하세요.

전세권 설정 등기 신청 방법 3가지

등기소 방문 신청: 본인 또는 대리인이 등기소에 서면으로 신청
자격자(법무사, 변호사 등) 대리 신청 : 대리인의 사무원도 제출 가능
전자신청(인터넷등기소) : 공인인증서, 사용자 등록 필요

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필요서류

전세권 설정 계약서
주민등록등본, 인감증명서(권리자·의무자)
등기필정보 또는 등기필정보통지서
위임장 (대리 신청 시)
등록면허세 납부고지서 및 영수증
대법원 등기 수입증지
도면 (일부만 설정하는 경우)
법인의 경우 법인등기사항증명서

전세권 설정 등기 비용

등록면허세: 전세금 × 0.2%
지방교육세: 등록면허세 × 20%
등기 수수료: 서면방문신청 15,000원, 전자표준양식신청 13,000원, 전자신청 10,000원

예: 전세금 1억 → 약 24만 원 내외

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전세권 효력과 존속기간

✅효력

등기가 완료되면 전세권이 성립되며, 대항력과 우선변제권을 가집니다.
집주인이 바뀌더라도 전세권은 그대로 유지됩니다.
전세권자는 임의경매를 청구할 수 있는 권리도 가집니다.

✅존속기간

계약서에 명시된 기간만큼 효력을 가집니다.
일반적으로 2년, 4년 등으로 정하며, 기간이 지나면 자동 소멸합니다.

연장 방법

전세권은 계약을 갱신하고 다시 등기해야 효력이 유지됩니다.

단순한 구두 계약이나 재계약만으로는 등기 상 효력이 연장되지 않습니다.

말소 방법

전세금 반환이 완료된 후, 등기소에 전세권 말소등기 신청을 해야 합니다.

말소 신청은 전세권자와 설정자(집주인)가 함께 해야 하며, 다음 서류가 필요합니다:

말소등기 신청서
인감증명서
말소 동의서
등기필정보
등기 수입증지

주의사항

건물 일부만 전세권을 설정하는 경우, 대지권 설정도 함께 고려해야 합니다.
설정된 전세권은 다른 전세권보다 우선 순위가 낮을 수 있음 (선순위 전세권이 있는지 확인 필수)
계약 만료 시에는 반드시 전세권 말소등기를 해야 다음 거래에 지장 없음

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세권 등기만으로 전세금은 안전한가요?

A. 등기만으로 법적 권리는 확보되지만, 경매 등은 추가 절차가 필요합니다. 전세보증보험과 함께 활용하면 더욱 안전합니다.

Q. 전세계약서만 있고 등기는 안 했는데, 보호받을 수 있나요?

A. 주택임대차보호법상 대항요건(전입신고+확정일자)을 갖추면 보호되지만, 전세권 설정등기보다 보호 범위가 약합니다.

Q. 계약 기간이 끝나면 자동으로 말소되나요?

A. 아니요. 등기상 말소절차를 따로 진행해야 합니다. 자동 말소되지 않습니다.

Q. 전자신청과 방문신청 중 어떤 게 나을까요?

A. 익숙하다면 전자신청이 편리하지만, 초보자나 서류 오류 걱정이 있다면 방문신청 또는 법무사 대행이 안전합니다.

전세권 설정등기는 전세금에 대한 법적 보호를 강화하는 매우 중요한 절차입니다. 신청이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 만약의 사태에 대비해 두는 든든한 방패가 되어줍니다.

꼼꼼히 준비하고, 필요시 전문가의 도움도 고려해보세요.